Mietvertrag nach einem Todesfall: wer eintritt, wer kündigt

Der Mietvertrag endet nicht automatisch

Viele Angehörige gehen davon aus, dass die Wohnung mit dem Tod „frei“ wird. Das stimmt nicht. Das Mietrechtsgesetz sagt in § 14 Abs. 1 ausdrücklich: „Durch den Tod des Vermieters oder des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben.“ Dasselbe steht für alle Bestandverträge in § 1116a ABGB.

Für die Familie heißt das: Die Miete läuft weiter, bis jemand in den Vertrag eintritt oder der Vertrag gekündigt und die Wohnung zurückgegeben ist. Je früher geklärt ist, wie es weitergeht, desto weniger Monatsmieten fallen ohne Nutzen an.

Wer in den Mietvertrag eintreten kann

Nach § 14 Abs. 2 und 3 MRG treten bestimmte nahe Angehörige automatisch in den Mietvertrag ein – und zwar vor allen anderen Erben. Eintrittsberechtigt sind laut Gesetz:

• der Ehegatte,
• die Lebensgefährtin oder der Lebensgefährte,
• Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder (also etwa Kinder, Enkel, Eltern),
• die Geschwister.

Das gilt aber nur, wenn diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Als Lebensgefährte zählt nach dem Gesetz, wer mindestens drei Jahre bis zum Tod mit dem Mieter in der Wohnung in einer „in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft“ gelebt hat – oder die Wohnung seinerzeit gemeinsam mit ihm bezogen hat.

Die 14-Tage-Frist: Wer eintrittsberechtigt ist, den Vertrag aber nicht fortsetzen will, muss das dem Vermieter binnen 14 Tagen nach dem Tod bekanntgeben. Wer eintritt, haftet laut § 14 Abs. 2 MRG für den Mietzins und für Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit des Verstorbenen entstanden sind. Treten mehrere Personen ein, haften sie gemeinsam („zur ungeteilten Hand“).

Wenn niemand eintritt: Kündigung durch die Erben

Tritt niemand ein, bleibt der Mietvertrag Teil der Verlassenschaft. Für diesen Fall sagt § 1116a ABGB: Wohnungsmieten können, wenn der Mieter stirbt, „ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer sowohl von den Erben des Mieters wie von dem Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gelöst werden“. Auch ein befristeter Vertrag muss also nicht bis zum Ende ausgesessen werden.

Wer im laufenden Verlassenschaftsverfahren für die Verlassenschaft unterschreiben und Aufträge erteilen darf, klärt das Notariat, das als Gerichtskommissär tätig ist. Ein kurzer Anruf dort, bevor Kündigung und Räumung beauftragt werden, erspart später Streit.

Gemeindewohnung: was bei Wiener Wohnen gilt

Für Gemeindewohnungen beschreibt Wiener Wohnen den Ablauf in seinem Folder „Wohnungsweitergabe und Direktvergabe“ (Ausgabe 12/2024):

• Nahe Angehörige treten automatisch in den Mietvertrag ein, wenn sie bisher gemeinsam mit der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter in der Wohnung gewohnt haben und keine andere Wohnmöglichkeit haben.
• Lebensgefährtinnen und Lebensgefährten müssen bereits drei Jahre gemeinsam in der Wohnung gewohnt haben – oder gemeinsam eingezogen sein.
• Auch Familienmitglieder, die nicht in der Wohnung gewohnt haben, können sie unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Verlassenschaft übernehmen. Dafür muss der Antrag laut Folder spätestens drei Monate nach dem Tod bei Wiener Wohnen einlangen – mit Sterbeurkunde und einer Amtsbestätigung oder dem rechtskräftigen Verlassenschaftsbeschluss.
• Die Miete kann beim Eintritt neu berechnet werden. Nicht angehoben werden darf sie laut Folder nur beim Eintritt von Ehepartnern, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten und – bis zur Volljährigkeit – minderjährigen Personen.

Soll die Gemeindewohnung zurückgegeben werden, sind laut der Wiener-Wohnen-Broschüre „Wohnungsrückgabe“ die erbserklärten Erbinnen und Erben für die Wohnungsauflösung zuständig. Die Kündigungsfrist beträgt einen Monat. Wie die Rückgabe abläuft, erklären wir im Ratgeber Gemeindewohnung zurückgeben. Auskunft gibt Wiener Wohnen unter der Service-Nummer 05 75 75 75.

Wann die Wohnung geräumt werden darf

Unsere Erfahrung aus vielen Verlassenschaften: Sichern und Verderbliches wegwerfen geht sofort. Die große Räumung erfolgt nach Abstimmung mit dem Gerichtskommissär bzw. nach der Einantwortung – rechtsverbindliche Auskunft gibt das Notariat. Bis dahin gehört der Hausrat zur Verlassenschaft.

Bei der Verlassenschaftsräumung legen wir Dokumente, Fotos und persönliche Unterlagen zur Seite und übergeben sie Ihnen. Möbel rechnen wir nicht an – sie werden mit abtransportiert, das ist im Fixpreis enthalten. Wertsachen wie Schmuck oder Münzen können nach Besichtigung angerechnet werden. Richtpreise: Wohnung bis 70 m² ab € 990, größere Wohnung oder Haus ab € 1.490 – den schriftlichen Fixpreis erhalten Sie nach der kostenlosen Besichtigung, auf Wunsch auch ohne Anreise aus der Ferne.

Checkliste für die ersten Wochen

1. Klären, ob jemand in der Familie eintrittsberechtigt ist und die Wohnung behalten will – die 14-Tage-Frist beachten.
2. Mit dem Notariat (Gerichtskommissär) besprechen, wer für die Verlassenschaft handeln darf.
3. Vermieter oder Hausverwaltung informieren; bei Gemeindewohnungen Wiener Wohnen kontaktieren.
4. Wohnung sichern, Dokumente und Wertsachen an sich nehmen, Verderbliches entfernen.
5. Kündigung und Räumung zeitlich abstimmen, damit keine Monatsmiete unnötig anfällt.
6. Rückgabe vorbereiten: geräumt, besenrein, mit Übergabeprotokoll.