Die Kaution: Höhe und Spielregeln
Drei bis sechs Bruttomieten liegen beim Einzug auf dem Tisch – Zeit, die Spielregeln zu kennen.
Wie hoch darf sie sein?
Üblich und judikaturfest: bis zu 3 Bruttomonatsmieten, in begründeten Fällen (hochwertige Ausstattung) bis 6. Mehr ist unüblich und angreifbar. Form: Überweisung, Sparbuch oder Bankgarantie – immer gegen schriftliche Bestätigung mit Betrag und Datum.
Wofür sie da ist
Sicherheit für berechtigte Vermieterforderungen: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung, Betriebskosten-Nachzahlungen, notfalls Räumungskosten. NICHT für gewöhnliche Abnützung – Laufspuren im Parkett und vergilbte Wände sind Wohnspuren, keine Schäden.
Verzinsung und Verwahrung
Die Kaution ist getrennt vom Vermietervermögen zu veranlagen und samt Zinsen rückzustellen (die Zinsen sind heutzutage symbolisch, das Prinzip nicht). Bei Vermieterwechsel wandert die Pflicht zum Käufer – Bestätigungen aufheben!
Zwei Kautionen gleichzeitig: die Liquiditätsfalle
Beim Wohnungswechsel überlappen sich die teuersten Wochen: Die neue Kaution ist fällig, bevor die alte zurück ist – dazu kommen Umzug, eventuell Ablösen und die ersten Anschaffungen. Drei Bruttomieten zweimal parallel zu stemmen, überfordert viele Haushaltskassen – meist völlig unvorbereitet.
Planbar wird es mit einfachen Schritten: den Rückzahlungsanspruch der alten Kaution früh ansprechen, den Übergabetermin so zeitig wie möglich legen, fixe Kosten fixieren – etwa durch einen schriftlichen Fixpreis für den Umzug – und einen Puffer von ein bis zwei Monatsmieten einplanen, bis alles abgerechnet ist.
Bankgarantie und Ratenlösung: wenn das Geld knapp ist
Fehlt die volle Summe am Konto, gibt es Alternativen zur klassischen Kaution: Bei der Bankgarantie verbürgt sich Ihre Bank gegen eine jährliche Gebühr – der Vermieter ist abgesichert, Ihr Erspartes bleibt frei. Manche Vermieter akzeptieren auch eine schriftlich vereinbarte Ratenzahlung über die ersten Monate.
Beides ist Verhandlungssache und gehört ausdrücklich in den Mietvertrag, nicht ins mündliche Vielleicht. Vergleichen Sie die Gebühren der Garantie mit dem Wert Ihrer Liquidität – und holen Sie sich im Zweifel eine kurze Einschätzung bei Arbeiterkammer oder Mietervereinigung.
Was zwischen Auszug und Rückzahlung tatsächlich passiert
Der Weg des Geldes
Die Kaution liegt in der Regel nicht beim Vermieter in der Lade, sondern auf einem eigenen Konto oder Sparbuch, das auf Ihren Namen lautet und verpfändet ist. Beim Auszug wird das Pfand freigegeben, und erst danach fließt Geld. Wie lange die Bank dafür braucht, hängt am Institut und nicht am Vermieter. Fragen Sie beide, bevor Sie die Summe fix verplanen.
Rechnen statt streiten
Wenn der Vermieter etwas abzieht, sollte er sagen, wofür und in welcher Höhe, am besten mit Rechnung oder Kostenvoranschlag. Eine Pauschale ohne Beleg ist keine Abrechnung. Bleibt es dennoch dabei, ist das ein Fall für eine Mieterberatung oder die zuständige Schlichtungsstelle. Eine Rechtsauskunft können wir Ihnen dazu nicht geben und wollen es auch nicht.
Die Frist im Kopf
Planen Sie die neue Wohnung nie mit dem Geld, das noch in der alten steckt. Zwischen Übergabe und Gutschrift liegen erfahrungsgemäß Wochen, manchmal länger, wenn eine Betriebskostenabrechnung abgewartet wird. Wer den Umzug aus der Rückzahlung finanzieren will, steht am Ende mit einer offenen Rechnung und einer vollen Wohnung da.
So sichern Sie Ihren Anspruch schon am Einzugstag
Der beste Zeitpunkt für die Kaution ist der Tag, an dem Sie einziehen. Gehen Sie mit dem Handy durch jeden Raum und fotografieren Sie Fensterbretter, Türblätter, Fugen im Bad, den Boden entlang der Wände und die Zählerstände. Schicken Sie sich die Bilder anschließend selbst per Mail, dann steht ein Datum darauf, über das später niemand diskutiert. Dieselben Wege gehen Sie beim Auszug noch einmal, in derselben Reihenfolge.
Halten Sie außerdem schriftlich fest, was bei der Übernahme schon da war: der Sprung in der Fliese, der fehlende Schlüssel, die Vorhangschiene, die der Vormieter hängen ließ. Ein Übergabeprotokoll, das beide Seiten unterschreiben, ist mehr wert als jede spätere Erinnerung. Bewahren Sie es zusammen mit dem Mietvertrag und dem Kautionsnachweis in einer Mappe auf, digital und auf Papier, damit es beim Auszug in zwei Minuten auffindbar ist.
Häufige Fragen
Kann ich die Kaution „abwohnen“?
Die letzten Monate einfach nicht zahlen? Rechtlich nein – das ist Mietrückstand mit Kündigungsrisiko. Der saubere Weg: ordentlich übergeben und die Rückzahlung einfordern – siehe Kaution zurückbekommen.
Kaution bei Genossenschaftswohnungen?
Dort heißt sie oft Finanzierungsbeitrag und folgt eigenen Regeln (Abwertung 1 %/Jahr). Die Abrechnung kommt automatisch nach Rückgabe – nachfragen lohnt trotzdem.
Darf der Vermieter die Kaution später erhöhen?
Nicht einseitig: Was im Mietvertrag vereinbart wurde, gilt – eine Nachforderung mitten im laufenden Mietverhältnis braucht Ihre Zustimmung. Verlangt der Vermieter plötzlich mehr, etwa nach einer Sanierung, unterschreiben Sie nichts vorschnell und holen sich eine Einschätzung der Mietervereinigung. Bestehende Bestätigungen über die gezahlte Kaution sind dabei Gold wert.
Wer bekommt die Kaution zurück, wenn zwei Personen im Vertrag stehen?
Grundsätzlich alle gemeinsam, die im Mietvertrag stehen. Der Vermieter zahlt üblicherweise auf ein Konto aus, und wie Sie untereinander teilen, bleibt Ihre Sache. Regeln Sie das schriftlich vor dem Auszug, besonders wenn eine Person früher ausgezogen ist. Für die Details Ihres konkreten Vertrags fragen Sie am besten bei einer Mieterberatung nach.
Soll ich die Kaution überweisen oder bar übergeben?
Überweisen Sie sie, immer. Eine Überweisung hinterlässt einen Beleg mit Datum, Betrag und Verwendungszweck, bei Bargeld haben Sie im Streitfall nur eine Quittung, die verloren gehen kann. Wenn ein Sparbuch vereinbart ist, lassen Sie sich die Verpfändungsurkunde aushändigen und legen Sie sie zu den übrigen Vertragsunterlagen.
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