Übergabe-Streitfälle: Mangel oder Abnutzung?
Zwischen „gewohnt“ und „beschädigt“ verläuft die Kautionsgrenze. Die häufigsten Fälle, ehrlich einsortiert.
Normale Abnutzung (geht auf den Vermieter)
Laufspuren im Boden, vergilbte/matte Wandfarbe, Gebrauchsspuren an Fenstergriffen und Arbeitsplatten, Dübellöcher in üblicher Zahl (fachgerecht verschlossen), abgenutzte Silikonfugen. Wohnen hinterlässt Spuren – dafür ist die Miete da, nicht die Kaution.
Echte Mängel (gehen auf den Mieter)
Brandflecken, tiefe Kratzer und Wasserränder im Parkett, Bohrorgien (30 Löcher pro Wand), eigenmächtige Umbauten ohne Zustimmung, kaputte Türen/Glas, Nikotin-Gelb nach Kettenrauchen, Schimmel durch nachweislich falsches Lüften. Hier darf der Vermieter belegte Kosten ansetzen – Marktpreise, nicht Fantasie.
Die Grauzone klug behandeln
Wandfarben (kräftiges Rot): Rückstellung auf Neutral wird oft geschuldet, wenn vereinbart oder unüblich grell. Übernommene Einbauten: Vereinbarung prüfen. Taktik: Kleinigkeiten vor der Übergabe selbst beheben (Spachtelmasse, Reiniger, eine Bahn Neutralweiß) – € 50 Material schlagen jede Abzugsdiskussion.
Zeitwert statt Neupreis: das Alter rechnet mit
Selbst bei echten Schäden darf der Vermieter nicht einfach die Neuanschaffung verrechnen: Es zählt der Zeitwert. Ein Parkett, das seit zwanzig Jahren liegt, ein altersschwacher Teppichboden oder eine betagte Küchenarbeitsplatte haben einen erheblichen Teil ihrer Lebensdauer schlicht hinter sich – der Abzug muss dieses Alter widerspiegeln.
Fragen Sie deshalb bei jedem Abzug nach zwei Dingen: dem Beleg der tatsächlichen Kosten und dem Alter des beschädigten Teils. Wer für einen zwanzig Jahre alten Boden den Preis eines neuen zahlen soll, hat gute Karten – notfalls mit Rückendeckung der Arbeiterkammer.
Eigene Einbauten: mitnehmen, zurückbauen oder ablösen
Was Sie selbst eingebaut haben – Küchenblock, Schrankraum, Duschwand –, gehört Ihnen; beim Auszug gilt grundsätzlich die Rückstellung des ursprünglichen Zustands. Drei saubere Wege gibt es: mitnehmen und Spuren fachgerecht schließen, mit dem Vermieter die Übernahme vereinbaren oder mit dem Nachmieter eine Ablöse verhandeln – immer schriftlich, mit Betrag und Liste.
Unser Beitrag dazu: Möbel-Demontage und -Montage gehören zu unserem Handwerk, auch bei verbauten Küchen. Sagen Sie es bei der Besichtigung dazu, dann ist der Aufwand von Anfang an im Fixpreis eingeplant.
Der Übergabetermin selbst: wer, wann und in welcher Reihenfolge
Nicht am Umzugstag
Legen Sie die Übergabe auf einen eigenen Termin, mindestens einen Tag nach dem Auszug. Am Umzugstag stehen Sie mit Kartons im Gang, sind müde und unterschreiben alles, damit es endlich vorbei ist. Ein leerer, ruhiger Raum bei Tageslicht zeigt außerdem mehr als eine halb geräumte Wohnung am Abend.
Licht und Reihenfolge
Gehen Sie immer im selben Muster durch die Wohnung, Raum für Raum, im Uhrzeigersinn und bei Tageslicht. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit, denn im Streiflicht sieht man Dellen im Parkett und Wellen in der Wand, die bei Deckenlicht unsichtbar bleiben. Die andere Seite macht das ohnehin, meist mit demselben Hilfsmittel.
Zähler und Schlüssel
Notieren Sie Strom, Gas und Wasser mit Zählernummer und Stand und fotografieren Sie Display und Nummer im selben Bild. Zählen Sie alle Schlüssel durch, auch die für Keller, Dachboden, Postkasten und Haustor, und halten Sie die Stückzahl im Protokoll fest. Nachgemachte Exemplare gehören genannt, sonst tauchen sie später als Fehlbestand auf.
Was Sie tun, wenn Sie sich am Tisch nicht einigen
Unterschreiben Sie kein Protokoll, in dem etwas steht, dem Sie nicht zustimmen. Sie dürfen unterschreiben und daneben schreiben, welchem Punkt Sie widersprechen und warum. Das ist meist besser als eine völlige Verweigerung, weil der unstrittige Rest damit erledigt ist. Fotografieren Sie das unterschriebene Blatt sofort mit dem Handy, bevor es jemand einsteckt, und lassen Sie sich eine Kopie geben oder zusenden.
Bleibt ein Punkt offen, holen Sie einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs ein, statt über Beträge zu diskutieren, die niemand belegen kann. Bei größeren Summen ist eine Mieterberatung der nächste Schritt, eine verbindliche Auskunft zu Ihrem Vertrag bekommen Sie nur dort. Nehmen Sie außerdem eine zweite Person zum Termin mit, die mitschreibt. Zu zweit erinnert man sich später deutlich genauer daran, was tatsächlich gesagt wurde.
Häufige Fragen
Wer muss Mängel beweisen?
Grundsätzlich der, der Geld will – der Vermieter braucht für Abzüge Belege und den Nachweis, dass der Schaden von Ihnen stammt. Ihr Einzugsprotokoll ist dabei Ihre beste Verteidigung.
Lohnt ein Profi für die Endreinigung?
Bei „besenrein“ reicht meist Eigenleistung; verlangt der Vertrag mehr, kostet eine Endreinigung durch einen Reinigungsbetrieb € 150–350, den Sie direkt beauftragen. Bei Räumungen durch uns ist besenrein inklusive.
Ist Schimmel automatisch mein Problem als Mieter?
Nein – entscheidend ist die Ursache: Baumängel wie Wärmebrücken oder undichte Stellen gehen auf den Vermieter, nachweislich falsches Heizen und Lüften auf die Mieterseite. Diesen Nachweis muss führen, wer Geld will. Dokumentieren Sie Feuchtstellen früh mit Fotos und Meldung an die Verwaltung – und holen Sie sich bei Streit Unterstützung von Mietervereinigung oder Arbeiterkammer.
Wann sehe ich Schäden, die vorher niemand bemerkt hat?
In dem Moment, in dem die Möbel draußen sind. Unter dem Kasten ist das Parkett dunkler, hinter der Couch zeigen sich Dübellöcher, unter dem Teppich ein Fleck. Planen Sie deshalb zwischen dem leeren Zustand und dem Übergabetermin mindestens einen Tag ein, dann können Sie in Ruhe reagieren, statt am Tisch überrascht zu werden.
Was ist mit Möbeln, die der Nachmieter übernehmen wollte?
Solange nichts unterschrieben ist, ist eine mündliche Zusage wenig wert, kurz vor der Übergabe springen Interessenten erfahrungsgemäß ab. Halten Sie schriftlich fest, was zu welchem Preis übernommen wird und bis wann. Bleibt am Ende doch etwas stehen, muss es weg, sonst geht es als offener Punkt in die Übergabe ein.
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